不動産投資のレバレッジとは

不動産投資で重要になる出口戦略

バブル期のような不動産価格が放っておいいてもガンガン上がっていく時期においては、不動産投資における「レバレッジ」は非常にわかりやすいものでした。

「レバレッジ」というのは投資関連用語の一つで、直訳すると「てこ」のことです。
てこの原理では、長い棒の根本に支点を置くことにより、小さな力で大きなものを持ち上げることができます。
それと同じで、小さな投資で大きな利益を得られるようにするということを投資における「レバレッジ」といいます。

株式投資やFX、先物取引などの金融商品はかつてのバブル期の土地や建物のように、できるだけ安く買いそれを高値で購入してくれる人に売るという方法でのレバレッジが一般的な方法です。

しかし現在のように不動産取引が低迷している状況においては、仮に掘り出し物の優良物件を購入することができたとしてもそれを数倍の価格で売却するというのは難しいでしょう。

そのため現在の不動産投資においてはレバレッジは売却時のキャピタルゲイン(=売買差益)を目的とするものではなく、長期保有による資産増加を狙ったインカムゲインにシフトしています。

アパート・マンション経営などはインカムゲインを目的とした投資が最たるものですが、それだけでは投資としては十分ではなくいざ収益が出にくくなった場合に「売却する」「建て替える」「持ち続ける」といった複数の方法で処分を考える出口戦略が重要になっています。

不動産投資では直接的な収益だけではない

投資用の不動産物件を自己名義で所有するときには、必ず年間キャッシュフローを計算しておくことが必要です。
年間キャッシュフローではその不動産投資によりいくら利益が出ているかということと並行して、その物件の資産価値がいくらであるかということを計算しておくことが重要になってきます。

これは不動産を所有することにより得られる利益と、売却をするときに得られることになる価格とのバランスを見るという目的によるものです。

もし年間キャッシュフローにおいて現在の資産価値以下の利益しか生み出すことができない物件になっているようならば、その物件をいつまでも自己所有にしておく意味はありません。

物件の利益回収率はある時から突然に落ち込むものではなく、次第に前兆を見せつつゆっくりと落ちていくのが普通です。
そこでどのタイミングで売却をするかどうかということの判断が不動産投資においては重要になってきます。

売却のタイミングによってはまだローンが完済されていないため、自分の所有を離れてもローンのみが残るということもよくあります。

ですがそのまま持ち続けていてもどんどん資産価値は落ちていくので、維持のために新たな融資を受けることは死に金を増やすことにもなります。