BM・PM・FMとは?

不動産のマネジメント事業の専門用語

不動産業界の業務内容はデベロップに始まり、売買、賃貸、マネジメントなど多種類に及び、それぞれフィールドごとに様々なビジネスモデルが構築されています。
近年特に注目されているのが、不動産のバリューの維持向上に直結する不動産マネジメント事業です。
この不動産マネジメント委託事業に欠かせない業務に、BM、PM、FMと略して呼ばれる業務があります。

不動産の建物(ハード)サイドから資産の維持管理を目的とするBM

BMは、英語の「Building Management」の頭文字を合わせて作られた略語で、不動産所有者に代わって、日常掃除、設備の保守・点検など、メインとして箱物、付属設備などをマネジメントする業務のことです。
なおBMを請け負う企業の中には、サービスも含めてソフト面でのサービスを業務とする企業も現れています。

建物の物理的な維持をソフト面からサポートするPM

PMは英語のProperty Management」の頭文字を合わせて作られた略語で、空室の店子を募集したり、営業上の案内活動をしたり、工事業者選定や契約業務、トラブル対処等、対人関係での業務をメインに行います。
また、不動産所有者の資産を包括的に請け負うPM企業も現れ、所有者向けの運用相談、法務関連支援、税務支援などの不動産運用にまつわるサービスを業務とする場合もあります。

BMとPMは共通する面もありますが、決定的な違いは収益に対する認識の差があります。
PMの代表的な業務ともいえる、工事業者の選定・手配は、豊富な経験が求められ、BM業務のマネジメント知識が活用されるシーンもあります。
しかし一般的には、両者はすみ分けていることが多く、主としてPM業務を行う企業が、他の複数社のBM会社に見積依頼をかけ、内容を精査しながらコストパフォーマンスが高い企業を選定します。

こうした状況のもと、BM企業の報酬は契約どおりの固定額で受け取ることになり、建物物件自身の収益率は自社に影響しません。
一方のPM企業の報酬は、マネジメントする建築物件から生じた収益に連動するよう契約しているケースが大半で、業務は収益の最大化を目的に努力します。

経営戦略的に最小コスト・最大効果を目指す総合管理のFM

FMは英語の「Facility Management」の頭文字を合わせて作られた略語で、米国発の比較的新しい経営管理方式です。
国内では「施設管理」と和訳され、広がりを見せつつある概念です。
Facilityの意味は不動産に加え付属設備や備品、それらに基づく環境を指します。

つまり不動産だけでなく生み出す環境まで含めて、企画から維持管理を最大のコストパフォーマンスを求めて総合的にかつ戦略的に委託する業務です。
そのため、請負に当たっては広範で長期的な視野とプランニング能力を持ち、最適化を求める高度なマネジメント業務です。